Kupci prve nekretnine u Banjaluci i Sarajevu neće moći da računaju na povrat kompletnog PDV-a

Kupci prve nekretnine u Banjaluci, Sarajevu i drugim većim gradovima BiH neće moći ostvariti povrat kompletnog PDV-a koji su platili, ukoliko se ne izmijene trenutno planirana pravila iz Nacrta pravilnika o dopuni Pravilnika o primjeni Zakona o PDV-u.

Prema dokumentu koji je u fazi e-konsultacija, maksimalna cijena na koju se može odobriti povrat PDV-a određena je prosječnom cijenom stana sa PDV-om u BiH, koju redovno objavljuje Agencija za statistiku. U praksi, to znači da na iznos utječu i cijene stanova u manjim sredinama, gdje su nekretnine često višestruko jeftinije nego u većim gradovima.

Na primjer, prosječna cijena novih stanova po metru kvadratnom u drugom kvartalu 2025. godine iznosila je 3.147 KM u BiH, dok je u Banjaluci bila 3.649 KM. Kupac stana u Banjaluci koji je u aprilu platio 530,20 KM PDV-a po kvadratu, dobio bi povrat od 456,40 KM po kvadratu.

Nacrt pravilnika predviđa i maksimalan povrat PDV-a od 24.557,74 KM, što znači da kupci većih i komfornijih stanova u većim gradovima neće moći dobiti kompletan povrat.

“Maksimalna cijena na koju se može odobriti povrat PDV-a je prosječna cijena stana sa PDV-om u BiH koja je u zadnjem kvartalnom izvještaju objavljena u biltenu Agencije za statistiku BiH. Maksimalan iznos povrata PDV-a koji se može ostvariti po jednom zahtjevu kupca prvog stana ne može iznositi više od 24.557,74 KM i koji iznos se usklađuje po prosječnoj cijeni u biltenu Agencije za statistiku BiH,” navodi se u Nacrtu pravilnika.

Dokument još nije konačan, a građani mogu iznijeti primjedbe putem portala ekonsultacije.gov.ba. Registracijom na portalu, fizička i pravna lica mogu pristupiti tekstu Nacrta pravilnika i dostaviti komentare koji ulaze u zvaničnu bazu i bit će razmotreni od strane Upravnog odbora UIO.

Poslanik Saša Magazinović podsjeća da je parlament BiH početkom aprila usvojio zakon o povratu PDV-a na prvu nekretninu, ali da je Upravni odbor UIO tek nedavno usvojio Nacrt pravilnika. Naglašava da pravilnik tretira prosječnu cijenu stana kao najveći iznos po kvadratu za povrat PDV-a i da maksimalni povrat po kupcu ne može preći 24.557,74 KM.

Ekonomista Igor Gavran ističe da prosječna cijena, uzimajući u obzir i skupe stanove u Sarajevu i Banjaluci i jeftine u manjim opštinama, dovodi do drastično nižeg iznosa povrata u odnosu na stvarno plaćen PDV.

“Ovaj pristup je logičan iz ugla budžeta, jer osigurava ograničenje gubitaka, ali nije logičan iz ugla tržišta i kupaca. Stan od 50 metara kvadratnih u Sarajevu može koštati i preko 250.000 KM bez poreza, što znači da PDV iznosi 42.500 KM, daleko više od limita,” objašnjava Gavran.

On dodaje da je određeni limit razumljiv kako bi se spriječilo povećanje cijena i fiktivni dogovori između prodavaca i kupaca, ali da bi povrat trebao uzimati u obzir lokaciju nekretnine. Također, Gavran naglašava da bi trebali biti postavljeni i imovinski i prihodni limiti za kupce i članove njihovih porodica, kako bi se spriječilo da bogati ostvaruju povlastice za kupovinu nekretnina. Svrha zakona je prvenstveno pomoć mladima koji ne mogu sebi priuštiti stan, a bolja mjera bila bi smanjenje cijena nekretnina, ocjenjuje Gavran.